【財(cái)稅聚焦】不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記旨在規(guī)范無涉征稅

在征求意見稿公布四個(gè)多月后，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》(下稱《條例》)正式出爐，并于2015年3月1日起施行。日前，記者專訪了參與《條例》起草工作的中央財(cái)經(jīng)大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)法研究所所長(zhǎng)尹飛教授，請(qǐng)他對(duì)《條例》的內(nèi)容作深入解讀。

　　條例亮點(diǎn):維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易的安全

　　記者:《條例》出臺(tái)的背景是什么?主要目的有哪些?有什么必要性?

　　尹飛:黨的十八屆三中全會(huì)提出全面深化改革，尤其強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)體制改革的目標(biāo)是要讓市場(chǎng)在資源配置中起決定性作用，對(duì)于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的法律規(guī)則提出更高的要求。而黨的十八屆四中全會(huì)進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)依法治國(guó)、重大改革都要“于法有據(jù)”、行政機(jī)關(guān)要依法行政。《條例》應(yīng)運(yùn)而生，與此是分不開的。《條例》的出臺(tái)，對(duì)于厘清不動(dòng)產(chǎn)交易中市場(chǎng)與政府的關(guān)系、規(guī)范登記機(jī)構(gòu)依法行政、切實(shí)維護(hù)權(quán)利人合法權(quán)益，具有十分重要的意義。

　　制定《條例》的直接目的在于規(guī)范登記行為。登記行為，是指不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依法把權(quán)利的歸屬、內(nèi)容以及權(quán)利限制、提示等法定事項(xiàng)等記載于登記簿的行為?！稐l例》對(duì)登記行為的規(guī)范，主要是通過整合各類不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)職責(zé)、實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記、明確不動(dòng)產(chǎn)登記程序來實(shí)現(xiàn)的。

　　進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，其功能主要體現(xiàn)于三個(gè)方面:一是保護(hù)權(quán)利人的合法權(quán)益。登記就意味著國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利歸屬和內(nèi)容依法予以確認(rèn)。在權(quán)利受到侵害或者被征收、征用的情況下，便于權(quán)利人獲得法律救濟(jì)。二是維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易的安全。在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)交易時(shí)，買方只需要查詢不動(dòng)產(chǎn)登記簿，就有理由相信登記簿記載的就是真實(shí)的權(quán)利狀況，其據(jù)此進(jìn)行的交易要受到法律保護(hù)。這就為不動(dòng)產(chǎn)的市場(chǎng)交易提供了根本保障，實(shí)現(xiàn)了當(dāng)事人的合理預(yù)期。三是為當(dāng)事人提供方便。過去辦理不動(dòng)產(chǎn)登記需要到不同部門，而且每個(gè)部門都有自己的一套登記辦法。從這個(gè)角度來講，有必要把各種不動(dòng)產(chǎn)登記統(tǒng)一起來，以方便群眾。

　　記者:《條例》有哪些亮點(diǎn)值得我們關(guān)注?

　　尹飛:一是統(tǒng)一登記本身。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記實(shí)現(xiàn)了登記機(jī)構(gòu)、登記依據(jù)、簿冊(cè)權(quán)證、登記信息平臺(tái)“四統(tǒng)一”，為人民群眾辦理不動(dòng)產(chǎn)登記、維護(hù)其合法權(quán)益提供了充分的便利和保障。登記依據(jù)或者說登記基本程序的統(tǒng)一，意味著各種不動(dòng)產(chǎn)登記行為都要適用統(tǒng)一的規(guī)則，充分體現(xiàn)了依法行政的要求，對(duì)于規(guī)范登記機(jī)構(gòu)的行為，進(jìn)而規(guī)范市場(chǎng)，厘清政府和市場(chǎng)的關(guān)系具有很重要的意義。信息平臺(tái)的統(tǒng)一，則為提高行政效率、推動(dòng)相關(guān)改革的深入進(jìn)行提供了扎實(shí)的技術(shù)基礎(chǔ)。

　　二是明晰了登記機(jī)構(gòu)的審查職責(zé)。不動(dòng)產(chǎn)登記本質(zhì)上是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的公示方式，是當(dāng)事人將其不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的意思表達(dá)出來，登記機(jī)構(gòu)對(duì)其審核后將之記載于登記簿的行為。因此，不動(dòng)產(chǎn)登記法規(guī)的核心是登記機(jī)構(gòu)的審查職責(zé)。而《條例》對(duì)登記機(jī)構(gòu)的受理、查驗(yàn)、實(shí)地查看和調(diào)查等作出了比較詳細(xì)的規(guī)定。

　　三是明確了對(duì)登記資料的依法查詢和利用的規(guī)則，明確了不動(dòng)產(chǎn)登記過程中各方的法律責(zé)任。

　　記者:與公開征求意見稿相比，《條例》有什么變化?體現(xiàn)在哪些方面?

　　尹飛:我認(rèn)為主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:第一，增加了《條例》第3條，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記的類型做了列舉，指出“不動(dòng)產(chǎn)首次登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記、注銷登記、更正登記、異議登記、預(yù)告登記、查封登記等，適用本條例?！币?yàn)椤稐l例》本身只有35條，很多內(nèi)容需要實(shí)施細(xì)則進(jìn)一步規(guī)劃，《條例》對(duì)各個(gè)登記類型做了提綱挈領(lǐng)的列舉，為將來制定實(shí)施細(xì)則，進(jìn)一步完善相關(guān)規(guī)則奠定了法律基礎(chǔ)。

　　第二，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記人員提出了原則要求?！稐l例》第11條強(qiáng)調(diào):“不動(dòng)產(chǎn)登記工作人員應(yīng)當(dāng)具備與不動(dòng)產(chǎn)登記工作相適應(yīng)的專業(yè)知識(shí)和業(yè)務(wù)能力。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記工作人員的管理和專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)?！辈粍?dòng)產(chǎn)登記是一個(gè)專業(yè)性、技術(shù)性很強(qiáng)的工作，國(guó)外有不動(dòng)產(chǎn)登記官制度，不動(dòng)產(chǎn)登記官與法官、檢察官、律師一樣，屬于法律職業(yè)共同體。現(xiàn)在對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記人員提出要求，為其正規(guī)化、專業(yè)化、職業(yè)化建設(shè)提供了制度保障，對(duì)保證登記行為的準(zhǔn)確性，提升登記質(zhì)量起到了重要作用。

　　第三，增加了對(duì)登記錯(cuò)誤的賠償責(zé)任?！稐l例》第29條規(guī)定:“不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記錯(cuò)誤給他人造成損害，或者當(dāng)事人提供虛假材料申請(qǐng)登記給他人造成損害的，依照《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》的規(guī)定承擔(dān)賠償責(zé)任?！痹谶^去，登記機(jī)構(gòu)到底應(yīng)承擔(dān)什么樣的責(zé)任是有爭(zhēng)議的。有人認(rèn)為，要按照國(guó)家賠償法賠償，也有人認(rèn)為，應(yīng)該負(fù)特殊賠償責(zé)任，或者說無過錯(cuò)責(zé)任。實(shí)踐中主要通過國(guó)家賠償來處理。但《條例》這一規(guī)定恐怕排除了國(guó)家賠償。至于應(yīng)當(dāng)如何操作，需要做進(jìn)一步的研究。我認(rèn)為，如果登記機(jī)構(gòu)承擔(dān)的不是一般的國(guó)家賠償責(zé)任而是無過錯(cuò)的賠償責(zé)任，則在加重登記機(jī)構(gòu)賠償責(zé)任的同時(shí)，更有利于保護(hù)真正權(quán)利人的利益。但有必要建立相應(yīng)的錯(cuò)誤賠償基金，以分散登記機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)。

　　熱點(diǎn)回應(yīng):不會(huì)帶來房地產(chǎn)“降價(jià)潮”

　　記者:坊間談?wù)撦^多的是，《條例》的出臺(tái)或與征收房產(chǎn)稅有關(guān)。對(duì)此，你有何看法?

　　尹飛:客觀上說，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記以后，如果將來征收房產(chǎn)稅的話，確實(shí)可以為其提供一個(gè)更為方便的信息平臺(tái)。但是我并不認(rèn)為《條例》的出臺(tái)與房產(chǎn)稅的征收之間有著必然的聯(lián)系。不動(dòng)產(chǎn)登記制度旨在維護(hù)交易安全、保障權(quán)利人合法權(quán)益，并非房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的工具，也不應(yīng)把不動(dòng)產(chǎn)登記看成稅務(wù)機(jī)關(guān)征稅的手段。因?yàn)槿绻皇强紤]征收房產(chǎn)稅的話，現(xiàn)在的房屋登記本身已比較完備，只要把全國(guó)房屋登記信息聯(lián)網(wǎng)即可。事實(shí)上，目前上海、重慶已有房產(chǎn)稅的試點(diǎn)。這充分表明，沒有不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，并不影響房產(chǎn)稅的征收。所以我認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記主要是為了方便群眾辦理登記、統(tǒng)一登記規(guī)則，與房產(chǎn)稅的征收沒有必然的聯(lián)系。

　　記者:有人預(yù)測(cè)《條例》的出臺(tái)可能引發(fā)官員拋售房子，會(huì)帶來房地產(chǎn)市場(chǎng)的“降價(jià)潮”。你是否這樣認(rèn)為?

　　尹飛:不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記后，客觀上會(huì)為開展反腐敗斗爭(zhēng)提供更為便利的條件。但《條例》本身與反腐并沒有直接的關(guān)系。官員拋售房子，可能與官員財(cái)產(chǎn)公示制度的建立、與反腐力度的加大更具相關(guān)性。而《條例》的直接目的在于規(guī)范登記行為，而房地產(chǎn)價(jià)格是由市場(chǎng)來決定的。因此，單純的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，不可能導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)“降價(jià)潮”。

　　記者:《條例》中涉及有條件地開放“以人查房”，對(duì)此，有人認(rèn)為其有助于反腐。你認(rèn)為《條例》是否關(guān)系反腐?

　　尹飛:《條例》明確規(guī)定，權(quán)利人、利害關(guān)系人可以依法查詢、復(fù)制不動(dòng)產(chǎn)登記資料，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供。有關(guān)國(guó)家機(jī)關(guān)可以依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定查詢、復(fù)制與調(diào)查處理事項(xiàng)有關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)登記資料。也就是說，并非什么人都可以查詢，只有為了維護(hù)交易安全，涉及到產(chǎn)權(quán)狀況的時(shí)候，才能去查。

　　反腐是非常必要的，但登記查詢必須依法進(jìn)行。個(gè)人的財(cái)產(chǎn)狀況屬于隱私范圍，允許“以人查房”，意味著對(duì)隱私的侵害或限制。有人不適當(dāng)?shù)匕训怯洸樵兒头锤?lián)系起來，甚至將不動(dòng)產(chǎn)登記制度和官員財(cái)產(chǎn)公示制度結(jié)合在一起。其實(shí)兩者是兩個(gè)不同的制度。但在法律對(duì)官員的財(cái)產(chǎn)公開義務(wù)進(jìn)行規(guī)定之前，其仍然屬于個(gè)人隱私的范疇，不可能允許其他人隨意進(jìn)行查詢。當(dāng)然，按照現(xiàn)行法律，有關(guān)機(jī)關(guān)依法偵查或者調(diào)查時(shí)有權(quán)進(jìn)行查詢，登記機(jī)構(gòu)也負(fù)有協(xié)助的義務(wù)。而依法查詢的要求，并不影響反腐敗斗爭(zhēng)的開展。

　　面臨問題:真正推行需要磨合期

　　記者:《條例》實(shí)施后將面臨哪些問題?

　　尹飛:我認(rèn)為會(huì)涉及到以下幾個(gè)方面的問題:第一，現(xiàn)有的登記機(jī)構(gòu)人員要進(jìn)行整合;第二，這些人員要對(duì)新的登記辦法(包括《條例》及其實(shí)施細(xì)則)進(jìn)行學(xué)習(xí);第三，有些配套制度還需要進(jìn)一步完善。現(xiàn)在把登記機(jī)構(gòu)和管理機(jī)關(guān)分開，進(jìn)一步明晰登記行為和其他行政管理行為的界限，對(duì)于厘清政府和市場(chǎng)的關(guān)系具有很重要的意義。但如何保證管理機(jī)關(guān)進(jìn)行適度合理的管理，如何更好地進(jìn)行銜接工作，還需要一些配套制度去完善，需要進(jìn)一步探索和研究。

　　也就是說，真正推行起來還需要一個(gè)磨合期，我們提出用三年時(shí)間全面建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，用四年時(shí)間運(yùn)行統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)，形成不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記體系。同時(shí)，《條例》只對(duì)原則性的內(nèi)容作了規(guī)定，具體操作肯定需要一些詳細(xì)的制度規(guī)范，有必要盡快制定實(shí)施細(xì)則。

　　記者:《條例》的出臺(tái)對(duì)老百姓的生活有什么影響?

　　尹飛:《條例》的出臺(tái)，對(duì)于保護(hù)人民群眾的物權(quán)具有更加重要的意義。目前我們對(duì)于城市的房屋登記已做得較好，但是農(nóng)民的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、宅基地的所有權(quán)等方面還做得不太好，《條例》的頒布肯定會(huì)推動(dòng)這方面的工作。同時(shí)，辦理相關(guān)的產(chǎn)權(quán)登記更加方便，更有利于交易安全。

　　記者:不動(dòng)產(chǎn)登記是強(qiáng)制還是自愿?對(duì)于已經(jīng)拿到房產(chǎn)證的人，是否還需要重新登記?

　　尹飛:房屋登記本身肯定是自愿的，物權(quán)法中已很明確。《條例》雖然沒有直接寫明，但其內(nèi)容充分體現(xiàn)了依申請(qǐng)登記或自愿登記原則?！稐l例》也明確:“本條例施行前依法頒發(fā)的各類不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書和制作的不動(dòng)產(chǎn)登記簿繼續(xù)有效?！币簿褪钦f，已經(jīng)拿到房產(chǎn)證的人不需要重新登記。當(dāng)然，將來要把這些不同部門的登記信息逐步統(tǒng)一起來，也要采取措施吸引權(quán)利人逐步把現(xiàn)有的房產(chǎn)證、土地證等，替換成統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書。

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